Комбинированная ипотека
Когда цена жилья выше лимита программы, кредит делится на две части: до лимита - по льготной ставке, остальное - по рыночной. Калькулятор считает обе и показывает, какую из них выгоднее гасить досрочно.
Каждая часть считается по формуле аннуитета отдельно, платежи складываются. Средневзвешенная ставка = (льготная сумма × льготная ставка + рыночная сумма × рыночная ставка) ÷ вся сумма кредита.
Маленькая часть, большая переплата
На типичной сделке рыночная часть - около четверти долга, но больше половины всей переплаты. Тройная разница в ставке работает против вас именно здесь, и именно сюда стоит направлять любые свободные деньги.
Почему это надо решить до подписания
Возможность гасить части по отдельности зависит от того, как банк оформит сделку. После подписания единого договора выбора уже не будет, а разница за срок кредита - сумма, сопоставимая со стоимостью машины.
- Условия льготных программ меняются - проверяйте лимит и ставку перед сделкой на сайте программы или в банке.
Параметры расчёта актуальны на 22 августа 2026
Считаем по этим нормам
- Формула аннуитета - каждая часть кредита считается отдельно
- Условия льготных программ - лимиты 12 / 6 млн ₽ у семейной, 9 млн ₽ у IT-ипотеки
Частые вопросы
Что такое комбинированная ипотека?
Кредит из двух частей: сумма до лимита программы идёт по льготной ставке, превышение - по рыночной. Это стандартный способ купить жильё дороже лимита с сохранением льготы на часть суммы.
Какие лимиты у льготной части?
У семейной ипотеки - 12 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн ₽ в остальных регионах. У IT-ипотеки - 9 млн ₽. Уточняйте актуальные условия перед сделкой.
Что выгоднее гасить досрочно?
Рыночную часть. Льготные 6 % - самые дешёвые деньги, которые у вас когда-либо будут, а рыночные 18 % съедают большую часть переплаты. Разница между стратегиями измеряется миллионами на длинном сроке.
Один договор или два?
Банки оформляют по-разному. Один договор со средневзвешенной ставкой удобнее, но гасить части по отдельности уже не выйдет. Два договора дают возможность бить по дорогой части - спрашивайте об этом до подписания.
На заметку
При досрочном погашении сокращать срок обычно выгоднее, чем платёж. Но только если текущий платёж вы и так тянете спокойно.
Посчитать досрочное погашение